До початку 2020 року українська економіка поступово зростала, гривня зміцнювалася відносно долара та євро і паралельно потроху збільшувалися доходи звичайних українців. Однак кризові явища в Україні та у світі розвернули ці процеси у зворотний бік, а карантин, запроваджений через стрімке поширення коронавірусу, додатково вдарив по ринку нерухомості. 

 За підсумками 1-го тижня карантину, на первинному ринку нерухомості активні будівельні роботи продовжилися на понад 50% об’єктів, що будуються, на 30% — роботи велися частково, 20% — були тимчасово припинені. Забудовники бояться припиняти роботи на своїх об’єктах, щоб не злякати інвесторів. Але деякі гравці все ж змушені або частково, або повністю зупинити будівництво, поки покупці сидять вдома на карантині. У спільноті девелоперів житла України вважають, що на ринку досить багато компаній-забудовників, в яких відсутнє стратегічне планування, а поточне планування відбувається «сьогодні на вчора». Очевидно, що саме такі компанії не мають достатньо обігових коштів, щоби протриматися понад 3 місяці. За несприятливих умов на ринку частка компаній (20-25% від загальної кількості) можуть відчути системну кризу та будуть змушені призупинити реалізацію власних проєктів або ж шукати партнерів для того, аби не було зупинок у будівництві. «Останні кілька років спостерігалися досить сприятливі умови для розвитку будівництва житла, насамперед на об’єкти нових якісних форматів житла. Частка таких об’єктів на сьогодні становить близько 30% від загального обсягу проєктів, що зводяться. Проте багато хто із забудовників, які працюють переважно в сегменті економ-житла, не розглядали більш загрозливі сценарії чи якісь обставини непоборної дії, що здатні суттєво змінити ринок. Саме тому неготовність деяких компаній до криз може спровокувати кризу на будівельному ринку».  

Незначне послаблення курсу гривні до долара (до 7%) відповідає очікуванням тієї частки покупців, які планують придбання квартири, при цьому тримають свої заощадження в іноземній валюті. У 2019 році, під час різкого зміцнення гривні, така категорія покупців, а це від 10% до 20% від реального попиту, вимушено взяла паузу в очікуванні повернення курсу на звичний і економічно мотивований рівень до 27-28 грн/дол. «Виробники будівельних матеріалів і забудовники в своїй діяльності орієнтуються саме на курс іноземної валюти. Ще на початку 2019 року в бюджети компаній був закладених курс 27-28 грн/дол. Фактично ринок «існував» в умовах цього курсу. Тому наразі можна говорити, що «зовнішній» курс збігся з «внутрішнім» курсом будівельного ринку, що може активізувати покупців на первинному ринку житла». Зміна курсу навряд чи позначиться на планах забудовників, що тільки-но розпочали реалізацію нових проєктів, адже зараз практично неможливо розпочати проєкт, не маючи власних коштів у розмірі до 60% від загального кошторису будівництва. Якщо не відбудеться якихось надто різких коливань курсу і він лишатиметься стабільним протягом 2 тижнів, то варто очікувати на зростання активності покупців на 3-5% у квітні та ще на 5% у травні. Що стосується попиту і кількості продажів, ситуація з коронавірусом перш за все позначилася на сегменті бізнес і преміум-житла. «Ці сегменти дуже чутливі до змін на різних ринках. Внаслідок підвищення курсу долара продажу в цих класах нерухомості почали просідати ще в кінці лютого», Водночас, більш активні продажі велися в тих ЖК, де вартість квадратного метру не прив’язана до доларового курсу і в яких забудовники не переглядали гривневі ціни. Натомість девальвація гривні спонукатиме до придбання квартир дві категорії покупців: 1) тих, хто тримав свої заощадження в іноземній валюті, 2) інвесторів, що розраховують отримати прибуток, вкладаючи кошти у первинне житло. «Якщо торік інвестиційні спекулянти працювали в сегменті облігацій внутрішньої державної позики, то цього року, ймовірно, ця категорія мігруватиме на первинний ринок житла – адже цінові коливання дають чудову змогу заробити від 20-30% річних, за умови інвестицій в надійні забудови». Також, вже кілька років багато забудовників орієнтується не на курс гривні, а на собівартість будівництва та рівень прибутку. «Якщо у забудовника велика частка імпортних матеріалів, то собівартість постійно зростатиме через зростання вартості імпортних матеріалів, а на додачу й зростання цін на вітчизняні будівельні матеріали. Валютний курс, який закладений сьогодні в будівельні бюджети, формується на основі офіційних макропрогнозів, і, найімовірніше, більшість будівельних, девелоперських компаній планували свою діяльність із розрахунку щонайменше 28 грн/долар». Зараз настає «зірковий» час тих житлових комплексів, на яких попри курсові коливання чи карантин, активне будівництво не буде зупинене. Саме на такі проєкти, припаде левова частка попиту, переважно спекулятивного. 

Залишити коментар